Бывает, третьи лица «незримо» используют общее имущество в многоквартирном доме: размещают рекламу, оборудование, пользуются инженерными коммуникациями и др. Тем временем многие собственники не подозревают, что могут получать за это дополнительную плату. Сегодня рассмотрим, как правильно ее установить, нужно ли обосновывать и как взыскать такую плату «постфактум»?
Согласно ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом. На общем собрании собственники вправе принять решение о передаче объектов общего имущества в пользование третьим лицам.
Решения, связанные с передачей общего имущества в пользование, требуют не менее 2/3 голосов от общего их числа в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).
В повестку дня общего собрания включаются следующие вопросы:
1. Установление размера платы за пользование элементом общего имущества (стена, подвал и т.п.);
2. Утверждение условий договора, предусматривающего использование (плата, срок и т.п.);
3. Определение направлений расходов денежных средств, полученных от пользования общим имуществом.
Зачем заранее устанавливать плату? – чтобы на случай фактически сложившихся отношений (например, рекламу разместили без согласия) Вы уже имели представление о размере задолженности, которую можно взыскать в судебном порядке как неосновательное обогащение:
Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего) обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) (ст. 1102 Гражданского кодекса РФ).
Возможность взыскания не будет зависеть от наличия между пользователем и собственниками договора.
При этом есть несколько особенностей:
1. Суд все равно может снизить плату, если сочтет ее несоразмерной
Такой вывод поддержал Верховный Суд РФ (определение от 21.01.2022 N 301-ЭС21-26602 по делу N А28-8470/2020): экономически необоснованный размер платы в 4 000 руб. в месяц за размещение оборудования организации связи снизили до 672 руб. в месяц.
2. Само по себе не установление платы не является препятствием для взыскания в судебном порядке.
Может быть и так, что решение о плате не принималось. Однако некоторые суды отмечают, что его отсутствие не освобождает пользователя от внесения платы при фактическом использовании общего имущества.
Для взыскания задолженности в этом случае необходимо оценить размер платы за право пользования (аренды) общего имущества по рыночной стоимости. Этим занимается оценочная организация, имеющая соответствующих специалистов.
К подобной позиции пришел, например, 11 Арбитражный апелляционный суд РФ в Постановлении от 26.02.2021 по делу № А65-23295/2019.
3. Сумму задолженности можно увеличить.
Путем взыскания, помимо основной задолженности, процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ.
Будьте внимательны! – нельзя взыскать с собственника нежилого помещения неосновательное обогащение, если он разместил не рекламу, а обязательную информацию для потребителей его услуг/товаров (время работы и т.п.) (Определение Верховного Суда РФ от 18.11.2014 по делу N 303-ЭС14-395, А73-9636/2012).
Таким образом, взыскать плату за пользование можно как в рамках договорных отношений, так и при фактическом использовании отдельных объектов общего имущества. Установление размера платы влечет для пользователя правовое последствие в виде обязанности ее ежемесячного внесения (если иные условия не определены решением .
Источник: МКД Эксперт
Свежие комментарии